Con l’ordinanza n. 18390 dell’8 giugno 2022, la Corte di Cassazione fornisce chiarimenti sulle modalità attraverso le quali le parti coinvolte in un preliminare di compravendita immobiliare possono perfezionare un contratto di risoluzione consensuale di detto preliminare.
Il contesto della vicenda coinvolge la Corte d’Appello di Cagliari che, nel rivedere la decisione del giudizio di primo grado, ha accolto la richiesta di restituzione dell’acconto di € 20.000,00 avanzata dal promissario acquirente di un immobile nei confronti dei promittenti venditori. Tale richiesta era basata sulla presunta risoluzione consensuale (in realtà, mutuo dissenso) del contratto preliminare, anche in mancanza di un accordo formalizzato per iscritto.
La Corte territoriale ha sostenuto che, a seguito dell’inadempimento del preliminare da parte del promissario acquirente, i promittenti venditori non avevano richiesto alcun adempimento o risarcimento. Inoltre, l’assenza di manifestazione di volontà riguardo all’esecuzione del contratto, anche da parte dei promittenti venditori, avrebbe portato a considerare la mancanza comune di interesse da entrambe le parti nel mantenere efficacia del contratto preliminare. Di conseguenza, il preliminare doveva considerarsi risolto per mutuo dissenso, con l’effetto restitutorio dell’acconto al promissario acquirente.
I promittenti venditori, ricorrendo alla Corte di Cassazione, hanno contestato la violazione dell’art. 1350 c.c., criticando in particolare la parte della sentenza di secondo grado in cui la Corte d’Appello aveva affermato lo scioglimento del preliminare per mutuo dissenso, nonostante l’assenza di un accordo risolutivo formalizzato per iscritto.
La Cassazione, riconoscendo la fondatezza della contestazione, sottolinea correttamente che la risoluzione consensuale di un contratto preliminare relativo a diritti reali immobiliari richiede la forma scritta ad substantiam. Pertanto, la Corte territoriale ha commesso un errore nel ritenere la risoluzione per mutuo dissenso basandosi esclusivamente sul comportamento delle parti, senza considerare l’obbligo della forma scritta.
Avv. Francesco Tassini